Koszty funduszu remontowego 2025

Ach, te magiczne „Koszty funduszu remontowego”! Dla wielu to uciążliwy wydatek, comiesięczne obciążenie, ale prawda jest brutalna, choć może zabrzmi jak banał – koszty funduszu remontowego to fundamentalna inwestycja w przyszłość nieruchomości i spokój jej mieszkańców. W skrócie: to wspólna skarbonka na nieprzewidziane awarie i planowane prace modernizacyjne, które utrzymują budynek w ryzach. Pomyśl o nim jak o polisie ubezpieczeniowej na stulecie budynku, a nie tylko na przyszły tydzień; dzięki niemu unikniesz panicznej zbiórki pieniędzy, gdy dach zacznie przeciekać po pierwszej solidnej ulewie.

• Od czego zależy wysokość składki na fundusz remontowy?
• Na co przeznaczane są środki z funduszu remontowego?
• Koszty funduszu remontowego w małych i dużych wspólnotach mieszkaniowych
• Prawne podstawy ponoszenia kosztów funduszu remontowego

Od czego zależy wysokość składki na fundusz remontowy?

Ustalenie "właściwej" stawki na fundusz remontowy to sztuka, balansowanie między koniecznością a możliwościami portfeli mieszkańców. Nie ma magicznej, uniwersalnej liczby, która pasuje do każdego budynku w Polsce. Gdyby tak było, życie zarządów wspólnot byłoby znacznie prostsze, prawda?

Najważniejszym czynnikiem jest wiek i stan techniczny budynku. Nowsze budynki (poniżej 10 lat) zazwyczaj wymagają niższych składek, ponieważ większość elementów konstrukcyjnych i instalacyjnych jest jeszcze w okresie gwarancyjnym lub po prostu w dobrym stanie. Stawka 1,50-2,00 PLN/mkw/miesiąc może być wystarczająca, aby gromadzić środki na przyszłe, odległe w czasie remonty, jak np. odnowienie elewacji po 20-30 latach czy modernizacja systemów grzewczych za kilkadziesiąt lat.

Starsze nieruchomości, zwłaszcza te wybudowane przed rokiem 1989, to zupełnie inna para kaloszy. Ich elementy mają swoje lata świetlne za sobą i mogą wymagać natychmiastowych lub pilnych działań – od naprawy dachu, przez wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych, po ocieplenie ścian zewnętrznych. W takich przypadkach stawki rzędu 4,00-6,00 PLN/mkw, a nawet wyższe (do 8-10 PLN w uzasadnionych przypadkach bardzo złego stanu technicznego lub wyjątkowych rozwiązań architektonicznych), są normą, a wręcz koniecznością, by móc realnie myśleć o remoncie dachu o powierzchni 500 mkw za 250 tys. PLN czy termomodernizacji bloku o powierzchni elewacji 3000 mkw za ponad milion PLN.

Zobacz także: Remont Ursus C-330: Jaki Koszt i Ile Warto Wydać?

Kolejny aspekt to zakres części wspólnych, które wspólnota musi utrzymywać. Budynek z windą to dodatkowy koszt jej regularnych przeglądów (często 200-400 PLN/miesiąc/winda) i w perspektywie kilkunastu lat kosztowna modernizacja (80,000-150,000 PLN). Podziemny parking wymaga konserwacji posadzki (od 50 PLN/mkw co kilka lat), systemów wentylacji, oświetlenia awaryjnego. Nawet pięknie utrzymany ogród wokół bloku generuje koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które mogą częściowo lub w całości być finansowane z funduszu, jeśli takie jest przeznaczenie zapisane w planie.

Ważne jest także, co wspólnota zamierza remontować w najbliższym czasie. Jeżeli jest sporządzony plan remontów na kilka lat do przodu (a powinien być!), to zapotrzebowanie na środki wynika wprost z kosztorysów planowanych prac. Stawka funduszu musi być tak skalkulowana, aby przy uwzględnieniu istniejącej rezerwy pozwoliła na pokrycie lub współfinansowanie tych remontów w założonych terminach.

Rezerwa finansowa, czyli to, co wspólnota już zgromadziła na funduszu, również wpływa na bieżącą stawkę. Jeśli na koncie jest już pół miliona złotych, a w najbliższych 2 latach nie planuje się ogromnych inwestycji, można czasowo obniżyć składkę lub utrzymać ją na stałym poziomie, co pozwala na budowanie większej poduszki finansowej na przyszłe dekady. Brak rezerwy przy pilnych potrzebach często wymusza podniesienie stawki lub... zaciągnięcie kredytu remontowego, co generuje dodatkowe koszty odsetek i prowizji.

Zobacz także: Kosztorys remontu dla ubezpieczyciela: Wzór i aspekty

Nie bez znaczenia są też realia rynkowe. Ceny materiałów budowlanych i usług remontowych nie stoją w miejscu, a inflacja bywa bezlitosna. Planowanie z uwzględnieniem choćby minimalnej korekty na inflację jest rozsądne, choć często pomijane. Zatem stawka ustalona 5 lat temu może być dziś dalece niewystarczająca.

Wreszcie, istotną rolę odgrywa zgoda właścicieli. To oni ostatecznie w drodze uchwała właścicieli lokali decydują o wysokości zaliczki na fundusz. Zarząd lub administrator może zaproponować stawkę opartą na analizie potrzeb i kosztorysach, ale właściciele mogą ją przegłosować w górę lub w dół. I tu zaczynają się schody: niska stawka, którą łatwo przegłosować, bo mniej obciąża portfel, często oznacza brak środków na potrzebne remonty w przyszłości i frustrację. Wysoka stawka może być trudna do zaakceptowania dla części właścicieli, ale daje realne możliwości działania.

W praktyce, profesjonalne zarządzanie funduszem opiera się na regularnej, co najmniej raz na 5 lat, analizie stanu technicznego budynku, w tym przeprowadzeniu przeglądu budowlanego przez uprawnionego specjalistę. Na podstawie protokołu z takiego przeglądu oraz planowanych prac sporządza się kosztorys wieloletni i na tej podstawie proponuje realną stawkę. To podejście proaktywne, w przeciwieństwie do reaktywnego "gaszenia pożarów", jest jedyną sensowną drogą.

Należy pamiętać, że wysokość stawki to nie tylko pieniądz per mkw, ale przeliczenie na konkretne, potrzebne remonty. Czy 2 PLN/mkw w budynku 20-letnim (1000 mkw pow. lokali) to 2000 PLN miesięcznie (24 000 PLN rocznie) wystarczy, by za 5 lat (po uzbieraniu 120 000 PLN) wymienić starą instalację CO? Raczej nie, koszt pionów i poziomów dla takiego budynku może przekroczyć 300-400 tys. PLN. W takim przypadku, mimo że stawka brzmi rozsądnie, jest dalece niedoszacowana względem potrzeb.

Wysokość składki zależy zatem od skomplikowanej mozaiki czynników: wieku i typu budynku, zakresu części wspólnych, stanu technicznego, planu remontów, zgromadzonej rezerwy, realiów ekonomicznych i, co kluczowe, świadomości i woli decyzyjnej właścicieli lokali.

Na co przeznaczane są środki z funduszu remontowego?

Pieniądze zgromadzone na funduszu remontowym mają jedno, podstawowe przeznaczenie: służą finansowaniu prac związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w należytym stanie. To kategoria szeroka, obejmująca zarówno drobne naprawy, jak i kapitalne remonty czy modernizacje. Co do grosza wydatkowanego z tej puli powinno być jasno udokumentowane i zgodne z planem lub nagłą potrzebą dotyczącą części wspólnych – tych fragmentów budynku i terenu wokół niego, które nie są indywidualnymi mieszkaniami czy przynależnościami.

Na szczycie listy wydatków znajdują się często te najbardziej kosztowne i kluczowe z punktu widzenia bezpieczeństwa i komfortu: remont dachu i elewacji. Cieknący dach to plama na suficie na ostatnim piętrze, ale w perspektywie może oznaczać zniszczenie stropu, konstrukcji i pleśń rozprzestrzeniającą się na niższe kondygnacje. Pełna wymiana pokrycia dachowego, wraz z izolacją i obróbkami blacharskimi, dla typowego budynku czteropiętrowego (dach o powierzchni ok. 300-500 mkw) to wydatek rzędu 150,000 do 300,000 PLN. Remont elewacji, często połączony z ociepleniem (termomodernizacja), to koszt idący w setki tysięcy, a nawet miliony złotych dla dużych bloków. Jak wcześniej wspomniałem, ocieplenie mkw ściany to 300-500 PLN, a powierzchni elewacji jest często wielokrotność powierzchni użytkowej lokali (np. blok 5000 mkw lokali, 3000 mkw elewacji = 900,000 - 1,500,000 PLN).

Modernizacja instalacji wewnętrznych to kolejny duży kawałek remontowego tortu. Stare piony wodno-kanalizacyjne z żeliwa lub stali często pękają, powodując zalania. Piony grzewcze i elektryczne mogą być niedostosowane do współczesnych potrzeb (np. podłączenia wielu urządzeń elektrycznych czy efektywnego ogrzewania). Wymiana wszystkich pionów w klatce schodowej pięciopiętrowego bloku to koszt 50,000 - 100,000 PLN. Modernizacja instalacji elektrycznej części wspólnych (piwnice, klatki schodowe, strych) wraz z wymianą starej aluminiowej instalacji na miedzianą to 20,000-50,000 PLN na klatkę.

W budynkach wyposażonych w windy, ich serwisowanie i w końcu modernizacja lub wymiana jest nieunikniona. Dźwig osobowy ma swoją żywotność (zazwyczaj 20-25 lat intensywnej eksploatacji). Koszt kompleksowej modernizacji, która przywróci windę do niemal nowego stanu pod względem bezpieczeństwa i komfortu, to, jak już było wspomniane, 80,000 - 150,000 PLN za jedną sztukę. W dużym bloku z 3 windami, mamy wydatek rzędu 240,000 - 450,000 PLN w jednej "transzy".

Remont klatek schodowych, piwnic i strychu również konsumuje środki z funduszu remontowego. Odmalowanie, wymiana płytek, naprawa tynków, modernizacja oświetlenia, montaż domofonu czy kamer monitoringu – wszystko to poprawia estetykę i bezpieczeństwo, ale generuje koszty. Remont generalny jednej klatki w bloku z 15 mieszkaniami to zazwyczaj 30,000-60,000 PLN.

Nie zapominajmy o zagospodarowaniu terenu wokół budynku: naprawa popękanych chodników (100-200 PLN/mkw), budowa nowych parkingów, remonty altan śmietnikowych, oświetlenie terenu (np. 5000-10000 PLN za nowy punkt świetlny z montażem), naprawa ogrodzenia – to wszystko zadania dla funduszu. Nawet tak prozaiczna rzecz jak naprawa pękniętej rynny, która choć pozornie niewielka, w dłuższej perspektywie może powodować poważne zawilgocenie ścian, jest kosztem z funduszu. Drobne naprawy, choć jednostkowo tanie (np. 200-500 PLN), sumują się w skali roku do znaczących kwot, pochłaniając nieraz 10-20% rocznych wpływów.

Bardzo ważną, a często niedocenianą pozycją wydatków są obowiązkowe przeglądów technicznych budynku: roczne, co 5 lat oraz specjalistyczne (np. instalacji gazowych, kominowych). Koszt takiego przeglądu to od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, w zależności od wielkości i skomplikowania budynku. Zaniedbanie przeglądów to nie tylko ryzyko mandatu i utraty ubezpieczenia, ale przede wszystkim ignorowanie potencjalnych zagrożeń i sygnałów o zbliżających się poważnych awariach, których naprawa z braku funduszu będzie musiała zostać sfinansowana nagłą składką uzupełniającą (choć rzadko akceptowaną bez oporu) lub, co gorsza, kredytem.

Niektóre wspólnoty przeznaczają część środków z funduszu na tworzenie lub aktualizację dokumentacji technicznej, audyty energetyczne (np. 3000-6000 PLN za audyt dużego bloku), czy sporządzanie szczegółowych kosztorysów przyszłych remontów. To rozsądne działanie, które ułatwia planowanie i podejmowanie informowanych decyzji.

Krótko mówiąc, fundusz remontowy to koło ratunkowe, ale też narzędzie strategicznego rozwoju nieruchomości. Pieniądze idą na wszystko, co wspólne i wymaga naprawy, wymiany, modernizacji lub obowiązkowej kontroli. To fundusz celowy, a jego wydatkowanie powinno być przejrzyste i odpowiadać realnym, udokumentowanym potrzebom budynku, a nie fantazjom wybranych właścicieli.

Koszty funduszu remontowego w małych i dużych wspólnotach mieszkaniowych

Dynamika zarządzania finansami w małych (do 7 lokali) i dużych (8 i więcej lokali) wspólnotach mieszkaniowych różni się diametralnie, co bezpośrednio wpływa na postrzeganie i możliwości związane z funduszu remontowego w małych i dużych wspólnotach. Ta różnica nie sprowadza się tylko do sumarycznej kwoty na koncie, ale do sposobu podejmowania decyzji, obciążenia pojedynczego właściciela i zdolności do realizacji poważnych inwestycji.

W małych wspólnotach, liczących 2-7 właścicieli, zarządzanie ma często charakter bardziej bezpośredni, niemalże sąsiedzki. Z jednej strony, łatwiej o szybki kontakt i porozumienie (przynajmniej teoretycznie). Z drugiej strony, zgromadzenie sensownej kwoty na funduszu remontowym jest prawdziwym wyzwaniem, co zasygnalizowałem w tabeli porównawczej. Roczna wpłata rzędu 16 800 PLN z naszego przykładu to kropla w morzu potrzeb, jeśli budynek ma 50 lat i wymaga kompleksowej renowacji. Jeden właściciel, nawet przy dużej powierzchni lokalu (np. 100 mkw w kamienicy ze stawką 4 PLN/mkw = 400 PLN miesięcznie), w skali roku wpłaci 4800 PLN. Zatem nawet po 5 latach zgromadzi "na swoim koncie" funduszowym 24 000 PLN. Co, gdy remont dachu kosztuje 150 000 PLN? Brakuje ponad 120 000 PLN.

To oznacza, że w małych wspólnotach wszelkie poważniejsze remonty (dach, elewacja, piony) wymagają albo zaciągnięcia kredytu na znaczną kwotę w stosunku do rocznych wpływów, albo co gorsza – zarząd jest zmuszony do zwrócenia się do właścicieli o jednorazową, dodatkową wpłatę, tzw. partycypację. I tutaj często zaczynają się konflikty. Obciążenie każdego z kilku właścicieli kwotą rzędu 20 000 - 30 000 PLN na pilną naprawę to ogromny, często nieprzewidziany wydatek, który budzi opór, wzajemne oskarżenia o zaniedbania i paraliż decyzyjny.

Ryzyko chronicznego niedofinansowania długoterminowych potrzeb jest w małych wspólnotach bardzo wysokie. Kuszące jest utrzymywanie niskiej stawki, "bo przecież nic się nie dzieje", dopóki nie wydarzy się awaria. Niestety, brak systematycznego odkładania pieniędzy zemści się z nawiązką. Planowanie remontów jest trudne, gdy wiadomo, że nawet skromne 50,000 PLN na remont jednej klatki schodowej pochłonie ponad 3 lata zbierania z funduszu.

Inaczej wygląda sytuacja w dużych wspólnotach, liczących kilkudziesięciu lub kilkuset właścicieli. Dzięki skali, nawet stosunkowo niska stawka za metr kwadratowy potrafi wygenerować potężne miesięczne wpływy, co pokazaliśmy w tabeli (90 000 PLN rocznie w przykładzie 60-lokalowej wspólnoty). Taka kwota daje realne możliwości. Po 5 latach na funduszu może znaleźć się 450 000 PLN, a po 10 latach 900 000 PLN.

Dysponując takimi środkami, duża wspólnota może myśleć o strategicznym, wieloletnim plan remontów, stadiując prace w czasie. W jednym roku remont dachu, w kolejnym piony, za 3-4 lata termomodernizacja kawałka elewacji. Ryzyko nagłej, ogromnej składki uzupełniającej jest niższe, ponieważ zgromadzona rezerwa jest zazwyczaj wystarczająca na pokrycie większości "zwykłych" awarii lub stanowi znaczący wkład własny do kredytu na gigantyczne inwestycje (jak kompleksowa termomodernizacja całego bloku). Nawet jeśli pojawi się pilna potrzeba wyłożenia 100 000 PLN, przy rocznych wpływach 90 000 PLN, jest to wyzwanie, ale nie paraliżujący kataklizm finansowy.

Zarządzanie w dużych wspólnotach jest bardziej sformalizowane, wymaga powołania zarządu (często 3-osobowego) i często profesjonalnego administratora, co generuje koszty zarządu, ale też usprawnia procesy decyzyjne (choć bywa, że nadmiernie formalizuje). Decyzje o remoncie zapadają w drodze uchwał, często po burzliwych dyskusjach na zebraniach, ale raz podjęta uchwała (np. o wysokości stawki lub o remoncie) jest wiążąca dla wszystkich. Plusem jest to, że obciążenie finansowe pojedynczego właściciela, choć regularne, rzadko bywa na tyle wysokie w stosunku do ceny mieszkania, by wywołać skrajny opór całego zgromadzenia właścicieli, tak jak ma to miejsce przy ogromnych, jednorazowych wezwaniach do zapłaty w małych wspólnotach.

Wyzwania w dużych wspólnotach leżą gdzie indziej: w komunikacji z dużą grupą ludzi o różnorodnych potrzebach i priorytetach, w ryzyku biurokracji, a także w pokusie "przejadania" zgromadzonych środków na mniej istotne cele, zamiast kumulowania ich na przyszłe, wielomilionowe remonty. Niemniej jednak, potencjał finansowy i organizacyjny do efektywnego zarządzanie funduszem jest tu nieporównywalnie większy.

Porównując małe i duże wspólnoty, widać wyraźnie, że sama wysokość stawki per mkw mówi tylko część prawdy. Kluczowa jest suma, którą wspólnota jest w stanie zgromadzić w danym okresie i jej proporcja do realnych kosztów prac remontowych, które będą w przyszłości nieuchronnie potrzebne. Małe wspólnoty są z definicji bardziej narażone na finansowe turbulencje związane z remontami, duże mają w ręku (na koncie) znacznie silniejsze narzędzie do planowania i realizacji niezbędnych inwestycji w nieruchomość wspólną.

Poniżej przedstawiam wizualizację skali gromadzenia funduszu w obu typach wspólnot, opartej na danych z wcześniejszej tabeli, demonstrującą, jak szybko pojawiają się realne możliwości finansowania nawet części kosztownych projektów:

Prawne podstawy ponoszenia kosztów funduszu remontowego

Gdy mówimy o finansowaniu remontów w budynkach wielorodzinnych, wkraczamy na teren prawa. To nie jest kwestia dobrowolności czy "dobrosąsiedzkiej" zrzutki. Kwestia ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym wpłat na fundusz remontowy, regulowana jest przede wszystkim przez Ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: UWL). Ten akt prawny jest fundamentem działania każdej wspólnoty mieszkaniowej i jasno określa obowiązki właścicieli.

Kluczowe znaczenie ma tu artykuł 13 ust. 1 UWL, który stanowi, że: "Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra." W tym sformułowaniu kryje się obowiązek finansowania funduszu remontowego.

Czym są "koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej"? UWL w artykule 14 wymienia przykładowe pozycje, takie jak wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii cieplnej do części wspólnych, energii elektrycznej, wody, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, ubezpieczenia, podatki, a także wydatki na utrzymanie czystości i porządku oraz wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Fundusz remontowy, choć nie jest wprost wymieniony jako odrębna kategoria w art. 14, stanowi element tych wydatków – to planowane, regularnie gromadzone środki na przyszłe remonty i konserwacje ujęte w tym artykule. Jest to specyficzna forma zaliczki na poczet przyszłych, nieokreślonych w chwili wpłaty wydatków, ale ściśle związanych z utrzymaniem substancji budynku wspólnego.

Podstawą obliczania udziału w kosztach zarządu, w tym wpłat na fundusz remontowy, jest, zgodnie z art. 12 ust. 2 UWL, zazwyczaj udział właściciela w nieruchomości wspólnej. Udział ten wyraża się jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (np. piwnicy) do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych w danej nieruchomości. Przykładowo, jeśli suma powierzchni wszystkich lokali i przynależnych wynosi 5000 mkw, a Twój lokal z piwnicą ma łącznie 70 mkw, Twój udział wynosi 70/5000 = 0,014, czyli 1,4%. Jeśli miesięczna zaliczka na koszty zarządu, w tym fundusz remontowy, ustalona przez wspólnotę to np. 8 PLN/mkw powierzchni użytkowej lokalu i przynależnych, Ty zapłacisz 8 PLN * 70 mkw = 560 PLN, a w tym fundusz remontowy wg ustalonej stawki, np. 3 PLN/mkw, czyli 3 PLN * 70 mkw = 210 PLN na fundusz.

Decyzja o wysokości miesięcznej zaliczki na fundusz remontowy jest, jak już było wspomniane, podejmowana w drodze uchwała właścicieli lokali. Uchwała taka jest wiążąca dla wszystkich właścicieli, bez względu na to, czy byli obecni na zebraniu, czy jak głosowali. Może się zdarzyć, że właściciel (lub grupa właścicieli) nie zgadza się z wysokością stawki, uważając ją za zawyżoną lub zaniżoną, lub kwestionuje celowość gromadzenia środków na konkretny cel. Prawo przewiduje możliwość zaskarżenia uchwały do sądu w terminie 6 tygodni od daty jej podjęcia (lub doręczenia, jeśli właściciel nie był obecny na zebraniu), jeśli jest niezgodna z przepisami prawa, umową współwłasności, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Obowiązek ponoszenia kosztów funduszu remontowego powstaje z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i powstania wspólnoty mieszkaniowej w sensie prawnym (przy sprzedaży pierwszego lokalu przez dotychczasowego wyłącznego właściciela, np. dewelopera lub gminę). Gromadzenie funduszu staje się możliwe formalnie, gdy większość właścicieli (liczona udziałami) podejmie pierwszą uchwałę w tej sprawie, ustalając jego wysokość. Niemniej jednak, praktyka zarządzania wymaga, aby wspólnota podejmowała uchwały o stawce funduszu cyklicznie, np. co roku, zatwierdzając plan gospodarczy, w którym ta stawka jest kalkulowana.

Ważne jest, że właściciel nie może zrzec się obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym wpłat na fundusz remontowy. Ten obowiązek wynika z prawa własności udziału w nieruchomości wspólnej, który jest nierozłącznie związany z prawem własności lokalu. Jeśli właściciel nie płaci, wspólnota ma prawo dochodzić zaległości na drodze sądowej, a w skrajnych przypadkach (np. długotrwałe, uporczywe zaleganie z płatnościami, co prowadzi do uniemożliwienia prawidłowego zarządzanie funduszem i przeprowadzania niezbędnych remontów) nawet żądać licytacji lokalu dłużnika w celu zaspokojenia roszczeń wspólnoty. To pokazuje, jak poważnie prawo traktuje ten obowiązek – jako kluczowy element umożliwiający funkcjonowanie wspólnej nieruchomości.

Podsumowując aspekty prawne, prawne podstawy funduszu remontowego są jasno określone w Ustawie o własności lokali. Obowiązek wpłat wynika z faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Wysokość składki ustala się uchwałą, najczęściej proporcjonalnie do udziałów. Brak wpłat może mieć poważne konsekwencje prawne. Wszystko to ma jeden cel: stworzenie ram prawnych umożliwiających utrzymanie nieruchomości w stanie zapewniającym bezpieczeństwo i komfort wszystkim współwłaścicielom, czyli realizację postulatu "ochrony wspólnego dobra" z art. 13 UWL.